Sokan kerülhetnek olyan helyzetbe, hogy nagyobb vagy megfelelőbb otthonra váltanának, ám az új ingatlant még azelőtt meg kellene vásárolniuk, hogy a jelenlegi lakásukat sikerülne eladni. Ilyenkor komoly kérdés lehet az önerő előteremtése, bizonyos esetekben azonban a meglévő ingatlan pótfedezetként történő bevonása jelenthet megoldást.
Egy lakáscserénél ideális esetben előbb sikerül értékesíteni a régi ingatlant, az abból befolyó összeget pedig már fel lehet használni az új otthon megvásárlásához. A valóságban azonban nem mindig ilyen egyszerű az időzítés. Előfordulhat, hogy a megfelelő új lakást már megtaláltuk, miközben a régire még nincs vevő.
Ilyen helyzetben jöhet szóba a pótfedezet bevonása. Ez azt jelenti, hogy a megvásárolni kívánt lakás mellett egy másik ingatlan – például a jelenlegi otthon – is a hitel fedezetévé válik. Ezzel bizonyos feltételek mellett csökkenthető a vásárláshoz szükséges készpénzes önerő nagysága.
Fontos azonban, hogy a pótfedezetként bevont ingatlannak is meg kell felelnie a bank követelményeinek. Forgalomképesnek és jogilag rendezettnek kell lennie, a bank pedig értékbecslést is végezhet.
A megoldás ugyanakkor nagyobb kötelezettséggel jár. A pótfedezetként bevont ingatlanra is jelzálog kerülhet, és a magasabb hitelösszeghez megfelelő jövedelemre is szükség van. A bank a hitelbírálat során azt is megvizsgálja, hogy a háztartás bevétele elbírja-e a vállalt havi törlesztőrészletet.
Ha később sikerül értékesíteni a régi lakást, az eladásból származó összeg felhasználható a hitel előtörlesztésére. Ezzel csökkenhet a fennálló tartozás és a havi törlesztőrészlet is. A pótfedezet azonban nem kerül ki automatikusan a hitelügyletből: ehhez a finanszírozó bank hozzájárulása és jellemzően szerződésmódosítás szükséges.
Lakáscsere előtt ezért különösen fontos előre átgondolni a finanszírozást. Érdemes még a foglaló kifizetése és az adásvételi szerződés véglegesítése előtt tájékozódni arról, hogy mekkora hitelre lehetünk jogosultak, elfogadható-e a bevonni kívánt ingatlan fedezetként, és milyen sorrendben érdemes lebonyolítani a régi és az új otthon adásvételét.
A megfelelő konstrukció mindig az adott ingatlanoktól, a rendelkezésre álló önerőtől, a jövedelemtől és a bank feltételeitől függ. Éppen ezért egy nagyobb lakásra váltás előtt érdemes előzetes banki minősítést kérni, hogy ne az adásvétel közben derüljön ki, hogy a tervezett finanszírozás nem valósítható meg.
Forrás: Bankmonitor / Fotó: AI, illusztráció
