Egyre nagyobb a szakadék a lakásárak és a bérek között

Az Eurostat friss adatai szerint a 2015 óta eltelt időszakban az Európai Unión belül Magyarországon nőttek a legnagyobb mértékben a lakásárak – írja a Bank360 oldala. Bár a szóban forgó időszakban a hazai átlagkereset is jelentős mértékben növekedett, a bérnövekedés mértéke nem igazán tudta tartani a lakásár-növekedés diktálta ütemet. Összességében a 2008-as válság utáni években átmenetileg javult a megfizethetőség, de a 2010-es évek második felétől az ingatlanárak gyorsabb növekedése miatt a bérek egyre inkább lemaradtak, és a lakhatás megfizethetősége romlott.

Az Eurostat múlt héten megjelent adatai szerint a 2015 óta eltelt időszakban az európai uniós országok közül Magyarországon ment végbe a legnagyobb lakásár-emelkedés. Az uniós hivatal által összegyűjtött adatok szerint 2025. harmadik negyedévére a hazai ingatlanárak 275%-kal emelkedtek, vagyis közel a négyszeresükre nőttek. Bár távolról sem Magyarország az egyetlen, ahol 2015 óta jelentős ingatlanár-emelkedést lehetett megfigyelni, ugyanakkor az mégiscsak meghökkentő, hogy a listán hazánkat követő Portugáliában „mindössze” 169%-os volt az áremelkedés.

Az Eurostat adataiból jól látható, hogy az elmúlt évtized lényegében az egész EU-ban jelentős lakásár-emelkedést eredményezett – az egyetlen kivételt Finnország jelenti, ahol a tavalyi év harmadik negyedévére némileg csökkentek az ingatlanárak 2015-höz viszonyítva (-2%). Azt azonban érdemes megjegyezni, hogy az Unió egészében átlagosan „csupán” 63,6%-kal drágultak az ingatlanok, ami a magyar adatnak csupán a töredéke.

A 2015-2025 között végbement magyarországi áremelkedés évente átlagosan 14,1%-os drágulásnak felel meg, ezzel szemben az európai uniós ingatlanok átlagosan 5%-ot drágultak évente.

Ugyanezen időszak alatt, tehát 2015 és 2025 között a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint a havi nettó átlagkereset 162 391 forintról 476 600 forintra emelkedett (a 2025. január-októberi adatok alapján). Ez összesen 193,5%-os emelkedést jelent, ami évi átlag 11,4%-nak felel meg. Már ezekből a számokból is sejthető, hogy a magyarországi átlagkereset az elmúlt tíz évben nem volt képes lépést tartani a hazai lakásárak emelkedésével.

A pontos számok nyomában

Az Eurostat friss adatai alapján eddig a 2015 óta eltelt időszakról beszéltünk, ám a KSH oldalán egészen 2007-ig visszamenőleg találhatunk adatokat a hazai ingatlanok átlagos négyzetméterárairól, így közel 20 éves időtávban vizsgálhatjuk meg, azok hogyan alakultak a mindenkori átlagbérhez viszonyítva. Igaz, némi nehézséget okoz, hogy a nettó átlagkeresetre vonatkozó adatok csupán 2009-től állnak rendelkezésre, így a 2008-as és a 2009-es évekre csak becslésünk van. Ezt a becslést úgy végeztük el, hogy a későbbi évek nettó/bruttó átlagkereseteinek átlagos arányát, vagyis a bruttó átlagkereset 66,6%-át vettük nettó átlagkeresetnek is.

A második nehézséget az okozta, hogy a 2025-ös év egészére még nem ismertek a bruttó és nettó átlagkeresetre vonatkozó adatok, így ebben az esetben a KSH legutóbbi, decemberi tájékoztatójában szereplő, 2025. január-októberre vonatkozó nettó 476 600 forintos átlagkeresetet vettük figyelembe, mint 2025-ös adatot.

Végül pedig az utolsó nehézséget a négyzetméterárakra vonatkozó legfrissebb adatok jelenlegi hiányossága jelentette. A KSH oldalán ugyanis egyelőre csak 2024-ig találhatók éves adatok, míg 2025-tel kapcsolatban csak az első és a második negyedévre vonatkozó adatok lelhetők fel. Itt kétféle számítást végeztünk – egyszer az Eurostat által közzétett 3,75-szeres drágulást alkalmaztuk a 2015-ös számokra, másodszor pedig a KSH által megadott, 2025. Q2-es számokat vettük alapul. Érdekesség, hogy a használt ingatlanok négyzetméterárainál az előbbi, az új lakások négyzetméterárainál viszont az utóbbi módon kaptunk nagyobb átlagösszeget.

Egyre nyílik az olló

A fent leírtak alapján 2007-ben nettó 123 208 forint volt a havi átlagkereset Magyarországon, míg a használt lakások átlagos négyzetméterára 178 ezer forint, az új lakások négyzetméterára pedig 283 ezer forint volt akkoriban. Ezen összegekből kiindulva azt mondhatjuk, hogy 19 évvel ezelőtt 0,69 használt, illetve 0,44 új négyzetmétert lehetett egy havi nettó átlagbérből megvásárolni.

Ez az érték a következő években valamelyest emelkedett, ami kisebb részben a bérek enyhe növekedésével, nagyobb részben pedig az átlagos négyzetméterárak átmeneti csökkenésével magyarázható. A használt lakások átlagos négyzetméterára 2013-ban érte el a mélypontját, 145 ezer forintot, miközben a nettó átlagkereset ekkor már 151 117 forint volt. Akkoriban tehát 1,04 használt négyzetméter is belefért egyhavi átlagkeresetbe.

A fent leírt növekvő trend az új lakások esetében is megfigyelhető volt, igaz, időben némileg elcsúszva – ebben az esetben 2016-2017-ben lehetett a legtöbb négyzetmétert, nevezetesen 0,54-et megvásárolni egyhavi átlagbérből. A használt négyzetméterek esetében ekkoriban már ismét romlott a helyzet, ugyanis a 2013-as, fent említett 1,04 megvásárolható mennyisége 2016-2017-ben 0,92-0,93-ra olvadt.

A 2010-es évek második felétől kezdve a mostanáig eltelt időszakban enyhén csökkent a használt négyzetméterek megvásárolható mennyisége, 2019 óta jellemzően a 0,90 alatt maradt. Ami 2025-öt illeti, amennyiben a 2015-ös árakat az Eurostat-adatnak megfelelően felszoroztuk 3,75-tel, úgy 656 ezer forintos átlagos négyzetméterárat kapunk, ennek megfelelően pedig 0,73 négyzetméter vásárolható meg a tavalyi nettó átlagbérből. Ezzel szemben a KSH oldalán található, második negyedévre vonatkozó átlagár lényegesen alacsonyabb, mindössze 522 ezer forint – ha ezzel számolunk, akkor 0,91 négyzetméterre futná egyhavi átlagkeresetből.

A fentiekhez hasonló, csökkenő trend figyelhető meg az új négyzetméterek kapcsán is – ebben az esetben a megvásárolható mennyiség 2019 óta egyszer sem érte el a 0,50-et, 2022 óta pedig a 0,40-et sem. A tavalyi évre pedig 0,39 megvásárolható négyzetmétert kapunk, amennyiben a 2015-ös ár 3,75-szeresével (1,208 millió forint) számolunk, illetve 0,33-at, amennyiben a 2025. Q2-es árat (1,437 millió forint) vesszük alapul. (Talán érdemes megjegyezni, hogy a fenti adatok országos adatok, ezzel magyarázható, hogy a mostani, városi ingatlanárakat látva kifejezetten alacsonynak tűnhetnek.)

Hány évre van szükség egy 70 négyzetméteres ingatlan megvásárlásához?

A fenti értékekből kiindulva az mondható, hogy 2007-ben 8,4 évnyi nettó átlagkeresetre lett volna szükség egy 70 négyzetméteres használt ingatlan megvásárlásához. Ez az érték utána fokozatosan csökkent, így 2013-ban már csak 5,6 évre lett volna szükség egy ugyanolyan lakás megvásárlásához. Ez az érték utána ismét emelkedésnek indult, és 2015 óta folyamatosan 6 év felett van, 2024-ben pedig elérte a 7 évet.