2026-ból visszatekintve elmondható, hogy számos dolog változott a pénzügyek világában az elmúlt egy évben – kezdi elemzését a Bankmonitor szakértője. Felmerülhet a kérdés, hogy jobb, vagy rosszabb helyzetben van-e egy lakáshitel igénylés előtt álló magyar, mint egy évvel korábban. Ezt az egyszerűnek tűnő kérdést azonban nem olyan könnyű megválaszolni. Van ugyanis, aki több millió forinttal magasabb kölcsönösszeget tud felvenni, mások azonban jóval rosszabb helyzetben vannak, mint 2025 év elején voltak.
Az új év kezdetekor sokan mérlegre teszik az elmúlt időszakot, vagy épp azt nézik meg, mi változott. Ezt érdemes azoknak is elvégezni, akik lakáshitelt szeretnének felvenni. Vajon jobb helyzetben vannak, mint egy évvel korábban? Ennek a kérdésnek a megválaszolásához érdemes megnézni, hogy mi változott egy év alatt a hitel- és ingatlanpiacon.
Elindult az Otthon Start program
Érdemes először a hitelkamatokat megvizsgálni. Ha a piaci hitelekre tekintünk, komoly változást nem igazán láthatunk. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján 2025. januárjában 20 millió forint, 20 éves futamidejű, legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitelt 6,54-8,46 százalékos THM értékkel lehet igényelni 600 ezer forintos nettó fizetés mellett. Jelenleg egy hasonló kölcsön teljes hiteldíj-mutatójának az értéke 6,42-8,55 százalék között mozog.
Ugyanakkor elindult 2025 szeptemberében egy új támogatott kölcsön, az Otthon Start hitel. Ezen kedvező, évi legfeljebb 3 százalékos kamatozású hitelt az első lakásszerzők tudják kihasználni.
Márpedig a 3 százalékos és a 6,5 százalékos éves kamatszint között hatalmas a különbség. 30 millió forintos kölcsönösszeg és 25 éves futamidő esetén a támogatott hitel törlesztőrészlete 142 263 forint, míg a piaci hitelre havonta 202 562 forintot kell fizetni. Vagyis havi szinten durván 60 ezer forintot, a teljes futamidő alatt több, mint 18 millió forintot spórolhatnak az adósok ezen kölcsön választásával.
Persze erre nem mindenki jogosult: csak azok az első lakásszerzők vehetik fel az Otthon Start hitelt, akik megfelelnek a feltételeknek. Ezek az előírások azonban eléggé megengedőre sikerültek. Ezt tükrözi az is, hogy novemberben a teljes lakáshitel volumennek – az 274 milliárd forint volt – a 81,25 százaléka volt támogatott hitel. Az Otthon Start indulása előtt ez az arány 20 százalék körül mozgott. Az új támogatást tehát tényleg a hiteligénylők széles köre ki tudja használni. Természetesen mindenkinek érdemes ellenőriznie, hogy ténylegesen megfelel-e a kérdéses támogatáshoz kapcsolódó előírásoknak.
A fizetés kisebb részét lehet hiteltörlesztésre fordítani
2026. január elsejétől bizonyos esetekben a fizetésnek kisebb részét lehet már csak törlesztésre fordítani. Korábban a 600 ezer forintot elérő nettó fizetéseknél emelkedett meg az az arány, amit egy hitel havi részletére lehet fordítani, az idei évtől azonban már legalább nettó 800 ezer forintos bér szükséges a kedvezőbb jövedelemterhelési szabályok eléréséhez.
Ez azt jelenti, hogy a 600-800 ezer forint közötti fizetéssel rendelkezők a fizetésüknek kisebb részét fordíthatják hiteltörlesztésre. Nyilvánvalóan ettől még egy adott kölcsön törlesztőrészlete nem fog megemelkedni, de a kölcsönösszeg, amelyet fel tudnak venni, csökkenhet az ebbe a jövedelemsávba eső adósok számára.
Ingatlanárak és önerő
A lakáshitelt igénylők helyzetét természetesen döntően befolyásolja az is, hogyan alakultak az ingatlanárak az elmúlt időszakban. A hivatalos statisztikai adatok az első fél évről szólnak: ezen időszakban a KSH adatai alapján a lakásárak 12,5 százalékkal emelkedtek. Ez az érték pedig tovább is gyorsulhatott a második félév elején az Otthon Start program bejelentése miatt.
Például a Duna House adatai alapján a lakásárak az első három negyedévben 28,6 százalékkal emelkedtek.
A pontos adat még nem ismert, az azonban bizonyos, hogy komoly áremelkedést lehetett látni 2025. januárja óta, ami bizony a lakásvásárlók helyzetét két szempontból is megnehezíti. Egyrészt nagyobb kölcsönösszeg felvételére van szükség a vásárláshoz. Kérdéses, hogy ezen összeg törlesztését elbírja-e az érdeklődők jövedelme. Másodsorban több önerőre, azaz saját megtakarításra is szükség van az ingatlan megszerzéséhez.
Az önerő szempontjából azonban pozitív változás is történt egy év alatt. Alapvetően legalább 20% önerőre van szükség egy ingatlan megszerzéséhez, amely bizonyos esetekben akár 10%-ra is lecsökkenhet. Az érem másik oldala természetesen a nagyobb anyagi kifeszítettség.
Tavaly év elején az energiahatékony, zöld ingatlant vásárlók és a fiatal első lakásszerzők számára volt elérhető a kedvezőbb önerőfeltétel. Ugyanakkor 2025-ben egy módosítás miatt már nem csak a fiatal első lakásszerzők tudnak 10% önerő mellett lakást vásárolni. (Az első lakásszerzésre vonatkozó elvárás megmaradt, de az életkori korlátot eltörölték.)
Azt mindenképpen hozzá kell tenni, hogy a bankok az önerőre vonatkozó jogszabályi korlátoktól szigorúbb irányban eltérhetnek.
Forrás: Bankmonitor / Kiemelt fotó: Shutterstock
