Az MNB nemrég tette közzé a legfrissebb adatait a lakásbérbeadási hozamokról. A kép első ránézésre lesújtó: Budapesten az éves bérleti hozam 2016 óta 7,8%-ról 4,3%-ra esett vissza, a vidéki városokban 11,7%-ról 6,2%-ra. Aki ingatlant tart befektetési céllal, joggal teszi fel a kérdést: megéri ez még egyáltalán?
Az ingatlanbefektetés hozama két részből áll – de a kettőt együtt ritkán számolják
Amikor az emberek ingatlanbefektetési hozamról beszélnek, szinte mindig vagy a bérleti hozamra gondolnak (éves bérleti bevétel osztva a vételárral), vagy az ingatlanok értékváltozására. Ezek kényelmes számok, mert könnyen mérhetők, még az MNB is publikálja őket.
Csakhogy a valós hozam csak akkor látható tisztán, ha a kettőt egyszerre vizsgáljuk, ugyanis együtt adják meg, hogy egy ingatlanbefektetés ténylegesen mennyit termelt.
Budapesten a hozam 80%-a nem a bérlőtől jött
Ha valaki 2016 elején vett egy átlagos budapesti lakást és végig bérbe adta, 2025 végére a befektetett tőkéje reálértéken számítva közel megháromszorozódott. Ez önmagában impozáns szám. Csakhogy érdemes megnézni, honnan jött ez a hozam.
A Bankmonitor számítása szerint a teljes tíz éves hozamon belül az ingatlanárak emelkedése 79,9%-ot magyaráz, a bérleti díjakból befolyó nettó bevétel pedig mindössze 20,1%-ot.
Az arány ráadásul az évek során egyre szélsőségesebbé vált. Amikor az ingatlanárak gyorsan emelkedtek, a bérleti hozam szinte eltűnt a képből – nem azért, mintha nem létezett volna, hanem mert az árfelértékelődés mellett elhanyagolható tételnek látszott. Amikor viszont 2022-ben az áremelkedés megtorpant, hirtelen kiderült, mennyit ér a bérleti díj önmagában: nem sokat. A bérleti díjból befolyó bevétel egyedül közel sem képes olyan ütemben gyarapítani a befektetést, mint ahogy azt korábban az ingatlanárak emelkedése tette.
CIKKAJÁNLÓ: Hogyan változott az érdeklődés az Otthon Start iránt az elmúlt 9 hónapban?
Ez nem azt jelenti, hogy a bérbeadás felesleges. Azt viszont igen, hogy a budapesti ingatlanbefektetők az elmúlt évtizedben valójában elsősorban az ingatlanpiacra fogadtak – a bérlő hozzájárulása csak mellékes volt.
Vidéki városokban más a kép – de nem annyira más
Vidéken az arány valamivel kiegyensúlyozottabb: a tíz éves hozamon belül az áremelkedés 63,5 százalékot, a bérleti bevétel 36,5 százalékot tett ki.
A különbség valódi, mivel a vidéki befektető tényleg jobban támaszkodhat a bérleti díjakra, mint a fővárosi. De a főszerepet itt is az ingatlanárak játszották, nem a bérlők.
A 2020-2023 időszak szemléletesen megmutatta, hogy amikor a vidéki ingatlanárak alig mozdultak, az áremelkedésből fakadó hozamkomponens közel nullára esett. Aki akkor kizárólag a bérleti díjra számíthatott, azt tapasztalhatta, hogy a hozama a töredékére olvadt, hiába volt tele a lakása bérlővel. Ez nem egyszeri balszerencse volt, hanem komoly figyelmeztetés arra, amit a cikk következő részében részletesen megvizsgálunk.
Mi marad, ha az áremelkedés megáll?
Ez az a kérdés, amelyet az ingatlanbefektetők egy része nem szeret feltenni, pedig érdemes lenne.
Ha az áremelkedés leáll, Budapesten marad egy jelenlegi 4,3 százalék körüli bruttó bérleti hozam. Ez elsőre talán elfogadhatónak tűnik, de az amortizáció, a biztosítás és az adó levonása után már csak nagyjából 2 százalékos hozam marad belőle. Ez az a szám, amellyel a befektetőnek valójában számolnia kell.
Természetesen az ingatlan nem helyettesíthető közvetlenül egyetlen pénzügyi eszközzel sem: más a kockázati profilja, más a likviditása, és más élethelyzetekben tölt be szerepet. De az összehasonlítás mégis sokat elárul. Ha az áremelkedés eltűnik a képből, a bérleti hozam önmagában meglehetősen gyenge érv a befektetés mellett különösen akkor, ha a pénz máshol, kisebb kötöttséggel és hasonló vagy magasabb hozammal dolgozhat.
Forrás: Bankmonitor / Kiemelt fotó: Google, illusztráció
