A mai fizetési és lakásár helyzetet figyelembe véve, nem lehet azonnal igennel válaszolni a kérdésre. A Bankmonitor ezért azt nézte meg, hogy az első negyedévre érvényes regionális mediánbérből lehetséges-e vásárolni egy saját 50 négyzetméteres lakást 2026 augusztusában, ha a vásárlónak van erre a célra félrerakott 10 millió forintja.
Mennyi a megyei mediánbér?
Nem meglepő módon Budapesten a legmagasabb a nettó mediánbér 2026 első negyedévében, 503 174 forint. Utána jön Győr-Moson-Sopron megye 450 921 forinttal, majd harmadik helyen Komárom-Esztergom megye 449 662 forinttal.
Az ország legalacsonyabb nettó mediánbérrel rendelkező megyéi sem jelentenek meglepetést, Szabolcs-Szatmár-Bereg megye 339 938 forinttal, Nógrád megye 343 671 forinttal és Békés megye 349 049 forinttal.
Látható tehát, hogy majdnem másfélszer annyi Budapesten a medián nettókereset, mint Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében, ami már önmagában is segít megérteni az országon belüli munka-migrációs trendeket.
Mennyibe kerül egy 50 négyzetméteres lakás a megyeszékhelyeken?
Ehhez az ingatlan.com augusztusi kínálati adataira hagyatkoztak a szakemberek. Mivel az elmúlt hónapokban kisebb az aktivitás az ingatlanpiacon, ezekből az árakból lehet alkudni, ezt egyébként a Duna House augusztusi barométere is alátámasztja, amely szerint a használt téglalakásoknál országosan 6-7%-os alku volt augusztusban. A Bankmontior szakértői egy konzervatívabb, 5%-os alkuval számoltak.
Alkuval az 50 m2-es lakások ára 57,9 millió forint (Budapest) és 16,4 millió forint (Salgótarján) között mozgott.
Ha van 10 millió forintunk, akkor mediánbérből lehet saját lakást venni?
A Bankmonitor szakértői azt feltételezték, hogy a lakásvásárlás előtt álló személynek van 10 millió forintja erre a célra. Azt vizsgálták, hogy ha 10 millió forint önerő áll rendelkezésre lakásvásárlásra, és a többi részt hitel fedezi, akkor lehet-e vásárolni egy 50 négyzetméteres lakást.
A számítás két hitellel készült. Az egyik a fix 3%-os kamatozású Otthon Start 25 éves futamidővel, a másik egy 6,88%-os kamatozású piaci lakáshitel 20 évre. Mindkét esetben azt vizsgálták, hogy a havi törlesztőrészlet belefér-e a megyei medián nettókereset felébe – ez a jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) szabálya, e fölött a bank nem adhatja oda a hitelt.
CIKKAJÁNLÓ: Durvul a verseny: már a kis összegű kölcsönöknél is sorakoznak a 10 százalék alatti kamatok
Otthon Starttal a 19 városból közül 18-ban összejön a saját lakás. Az egyetlen kivétel Debrecen: az 52,4 millió forintos alku utáni árhoz 42,4 millió forint hitel kell, ennek a havi törlesztője 201 025 forint, a Hajdú-Bihar megyei 395 728 forintos medián nettókereset 50,8%-a. Tehát nyolctized százalékponton múlik a dolog.
A skála másik végén Salgótarján áll: a 16,4 millió forintos lakáshoz 6,4 millió forint hitel elég, a havi törlesztő 30 566 forint, a Nógrád megyei nettó mediánkereset 8,9%-a. Miskolcon 97 399 forint (26,3%), Békéscsabán 92 785 forint (26,6%) a törlesztőrészlet.
Budapesten a 227 303 forintos törlesztő az 503 174 forintos medián 45,2%-a, tehát belefér. De csak azért, mert a szükséges 47,9 millió forint hitel épp elcsúszik az Otthon Start 50 millió forintos hitelplafonja alatt, és az 1 219 639 forintos átlagos négyzetméterár is a program 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja alatt van.
Piaci kamatozású hitellel viszont egészen más a kép: a 19 város közül csak 6-ban – Tatabányán, Salgótarjánban, Szekszárdon, Szolnokon, Miskolcon és Békéscsabán – fér bele a törlesztő a nettó jövedelem felébe. Budapesten a piaci hitel havi 368 178 forintot kérne, ami a nettó mediánkereset 73,2%-a, Debrecenben 325 613 forintot, ami a nettó mediánkereset 82,3%-a.
CIKKAJÁNLÓ: Lesújtó a magyar valóság: az emberek harmadának hó végére teljesen elfogy a pénze
A nagy szűrő tehát az Otthon Startra való jogosultság: aki kap Otthon Start hitelt, az tud vásárolni, aki viszont nem, az nem engedheti meg magának a saját lakást.
Ne feledkezzünk meg az illetékről sem!
A vételár után 4% visszterhes vagyonátruházási illetéket is ki kell fizetni. A számításban ezt 12 egyenlő havi részletre osztották és megnézték, mi marad a mediánbérből az első évben, amíg a törlesztőrészlet mellett az illeték is fut.
A budapesti 57,9 millió forintos lakás után 2,3 millió forint illetéket kell fizetni, ami havi 193 110 forint. A 227 303 forintos törlesztővel együtt ez 420 413 forint. Így az 503 174 forintos budapesti medián nettókeresetből 82 761 forint marad rezsire, ételre, közlekedésre, mindenre. Szegeden 37 984 forint, Veszprémben 60 122 forint, Nyíregyházán 60 463 forint, Kecskeméten 62 433 forint marad az első évben. A legnagyobb mozgástér Salgótarjánban (258 285 forint) és Tatabányán (189 284 forint) van.
Az illeték nem szerepel a hitelbírálatban, de az első év pénzügyi tervében ott kell lennie.
Mi a helyzet az albérletekkel?
A Bankmonitor szakértői rávetítették ugyanezt az 50%-os korlátot a bérleti díjakra is, és megnézték, hogy ezzel a korláttal tudnak-e lakást bérelni a megyeszékhelyeken és Budapesten.
Hat városban a medián albérlet díja többet tesz ki, mint a nettó mediánkereset fele. Debrecenben a 220 000 forintos medián bérleti díj a nettó mediánkereset 55,6%-a, Nyíregyházán 53,0%, Kecskeméten 52,7%, Veszprémben 52,5%, Szegeden 52,2%, Budapesten 51,7%. Hitelként ezeket az összegeket egyetlen bank sem engedné át.
Az Otthon Start törlesztője viszont mind a 19 megyeszékhelyen alacsonyabb, mint a helyi medián bérleti díj. Budapesten 227 303 forint a törlesztő 260 000 forintos albérlet helyett, Debrecenben 201 025 forint 220 000 helyett, Salgótarjánban 30 566 forint 145 000 helyett.
Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a vásárlás automatikusan jó döntés lenne. A 220 ezer forintos debreceni albérlet és a mediánbérből megvehető 50 négyzetméteres lakás nem ugyanaz a lakás, a bérlemény jellemzően jobb állapotú és jobb helyen van, mint amit ugyanennyi havi kiadásból meg lehetne venni. Az összehasonlítás a havi terhelésről szól, nem a lakhatás minőségéről.
A mediánbérből 2026 augusztusában tehát 10 millió forint önerővel szinte minden megyeszékhelyen megvásárolható egy 50 négyzetméteres lakás – de kizárólag Otthon Starttal és úgy, hogy az első évben az illeték miatt több nagyvárosban alig marad pénz élni. Piaci kamatozású hitellel ugyanez a lakás 12 megyeszékhelyen és Budapesten elérhetetlen a nettó mediánkeresetből.
Forrás: Bankmonitor / Kiemelt fotó: Havas János Ingatlan
